调控催生违规交易 一手房更名风险暗藏

 型材机箱     |      2018-10-07 11:46

  在徐汇区某楼盘,售楼员同样告诉《东地产》,如果购房者被限购,可以采用“付全款,签合同,暂不过户”的方式购房。“用这种方法操作的人还是比较多的。”

  其中,有5位中介人员表示,自己也“不知道‘一手更名’是什么意思,就是看到同事写了就写了”,以赚取点击率。

  中介小陈表示,手中的该套位于周浦板块的房源,是卖家和开发商签了合同,付了全款,但没有过户办产证。“你要买这套房,钱是支付给卖家的,到时候只要卖家到开发商那里把合同退掉改成你的,开发商会协助更名。接下去就和一手房一样,直接过户办产证,不用交税。”

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者调查后发现,这些所谓“一手更名”的房源,部分是二手房主在购买时由于限购等原因,仅签订了购房合同,支付了“全款”,但未办理过户手续和房产证,在交易时可在开发商的配合下直接按购买一手房计,从而免征二手房交易税。

  中介小杨则表示,手中该套位于惠南板块的房源,是开发商作为工程款抵给承建商的,没有备过案。房源的价格比外面便宜,但必须付全款,操作方式和一手房一样,免税。

  该售楼员表示,开发商的政策是,如果由于限购导致无法过户,购房者可以付款并签订销售合同,在交房后也可以入住。“如果在两年内限购取消,开发商会协助购房者办理过户手续。如果在两年内限购没有取消,开发商则会协助购房者办理更名,而具体更改为谁由购房者自行负责。之所以定为两年,是因为时间拖了太长对于购房者自身也不利。”

  “另外就是刚才说到的,卖出时,开发商是否同意配合办理所谓合同变更,这是很难保证的事情。有时可能是具体经办人员口头承诺,但若发生诉讼开发商却又予以否认。”王秋瑞补充。

  上海(楼盘)大邦律师事务所房地产专业律师王秋瑞告诉《东地产》,所谓一手更名,应该就是在产证办出之前,变更合同主体,即由上家变为下家,然后凭合同办房地产权证。

  《东地产》记者询问,自己买入该套房源时既然付了全款,是否也可以不过户、不办房产证,到时候卖给下家时直接以更名的形式免税?

  中介小杜表示,手中的该套位于惠南板块的房源,是由于卖家在和开发商签订合同、支付定金后,银行贷款由于各种原因没批下来,买家无力支付房款,只能将名额转让,“只需把定金付给卖家就可以了,其余都是和开发商进行交易,和一手房没什么两样,也不用交税。”

  理论上说,因在办证时文件显示的可能都是一手房交易信息,所以可能会被认定为一手房,进而不被征收20%所得税。

  但是,如此操作可能会有这样几种风险:一是合同变更需要重新备案,进而会被重新审查,若房地局发觉此操作的真实目的是买卖,有可能会拒绝办理登记,进而无法完成交易。此时,买家风险很大。二、即使合同名称变更并备案,办证环节中也不排除仍被认定为二手房买卖,进而仍需要征收所得税。此时,卖家风险大。三、无论何种情况,任何一方对交易反悔,都可能主张双方属于逃避税费,因此双方合同因违法而应被认定为无效。诉讼中,合同被认定为无效并非没有可能。

  对于一些被限购人群,采用“付全款不过户”的购房方式,王秋瑞同样指出了其中的风险所在:“商品房资料团购论坛)买卖合同上对过户通常都限定了时间,如果逾期买家不过户,则买家违约,开发商甚至可能解除合同并收取违约金。法律上讲,限定的时间是由开发商和购房人约定的。但事实上,条款都是由开发商起草,由开发商定。”

  当《东地产》问起如此操作是否会有风险时,小陈坦言,“我们都操作过好多次了,要是有风险我们就不会做,不然到时候官司缠身我们也很麻烦的。”

  一位不愿具名的楼盘营销总监告诉《东地产》,该情况在销售中确实存在,主要还是一些被限购的人希望能买房。在合理、合法的情况下,开发商一般都会协助购房者办理更名手续。