【刘斌聊经济】有一种房地产政策叫“冷冻”

 型材机箱     |      2019-03-02 01:46

  关于中国房地产市场的政策,有很多专家做过诊断,也出过药方。这些建议基本集中在两个方向,一是改变需求,二是改变供给。前者主要体现在想办法改变人们买房的动机,比如抑制投资投机买房、鼓励租房;后者主要是提高供给,有些专家认为房价高,不能怪老百姓抢着要买,而是因为土地市场供应太少,导致很多一二线城市房子不够用,那么为什么不放开供给,这样就会让房价跌回来。

  说到这里,各位朋友大致能够想清楚未来房地产这件事的发展逻辑,对房价走势有个新的判断了。我梳理一下,那就是作为短期政策,冷冻政策会让局部市场降温,但是会让周边市场上涨,另外,如果房地产开发和市场供应,以及房地产贷款机构仍然像过去一样做业务,那么冷冻政策也会失效。

  北京知本创业管理咨询有限公司是一家以管理技术为核心竞争力的管理咨询公司,汇集了由中国人民大学、北京大学等知名高校管理学研究专家与世界领先咨询机构高 管等综合背景人士共同组成的核心管理层和专家团队。在过去的近二十年中,知本咨询已经为数百家中国500强企业的跨越式成长提供服务,是中国大企业管理咨 询与实施的最佳合作伙伴,也是中国目前具有最多原创管理技术、成长最快的专业咨询机构之一。

  从供给来看,加大土地供应,远不是说说这么简单。这涉及到城市规划、农村土地性质这样一连串的重大变化,而且,就像目前一二线城市这样的情况,每年多加几十宗土地供应,根本就是杯水车薪,解决不了问题,反而推动土地财政愈演愈烈。如果为了房价下来,让北京大规模供地、建房,北京市区再扩大个三分之一,这城市的交通、环境等等问题更加难以收拾。

  这两种方法,都是典型市场经济思维,理论上会起作用。但问题是改那一边都有问题,从需求来看,在一二线城市的买房行为,已经不是简单用来住的目的,中国人爱房爱地,渗透到骨子里,自古以来房子都是首选家庭长期资产,现在要成家立业,要改善环境,要资产保值,已经形成了固有的预期,加之过去十多年房价持续向上,这种预期的改变难度不小。所以,你就发现,北京家庭限购了,就有人假离婚买房,北京城区限购了,就有人到周边河北廊坊、燕郊买房,感觉有点儿挡不住。

  冷冻政策的好处是,产生效果很快,市场交易、价格都会立竿见影的停止,就像治病一样,不让局部感染传递其他身体部分,另外就是有时间弹性,决策部门有了对市场调节的抓手,给自己创造了时间窗口可以制定其他配套政策。

  所以,我发现决策部门权衡这两种方法后,看到哪个都不能见速效,现在开始准备采用第三种方法,我把这个方法叫“冷冻疗法”。冷冻,就是说在需要的地方,需要的时候,把市场的供给和需求同时停止下来,尽可能较少交易,从而用时间换空间,等待需求预期改变,等待土地供应配套政策完善,一年不行就三年,三年不行就五年。

  今天开始和大家聊聊经济学问题。最近,北京市刚公布了一个房地产调控的新政策,主要是外地人在京买房前提要连续五年缴纳个人所得所,这个政策比之前缴纳五年社保或者有纳税记录更为严格,可以说已经给外地人在北京置业彻底关门。我们如果将视线放到全国,能发现去年第四季度开始的新一轮限购限贷政策,正以这样更铁腕的方式展开。所有人都关心,这个政策会有什么影响?未来的房价还能涨吗?

  现在北京不断严格的限购限贷政策,正在向冷冻政策靠近,也就是说减少交易,虽然现在还没说不能卖(当然也不能说,因为这会导致预期的负面扭转),但是已经有了苗头,一方面是房贷和金融被冻住,一方面是买卖被大力抑制。从今年前两个月的交易数据来看,交易量的下降正在印证这点。

  不过,如果进一步升级冷冻政策,供给和需求全面冻住,全国城市一起冻住,经过几年时间,中国过去二十年的房地产市场,就会发生重大的变化。未来如何,我们拭目以待。

  冷冻政策的第二个潜在问题是怎么样冻。现在的思路是一线城市全冻,二线城市有选择的冻,三四线城市自由。由于市场是联通的,房地产资本是流动的,局部冷冻的方法,会强化预期,导致市场资金流向冷冻部分的周边。就像北京的政策先让周边廊坊火了,近期廊坊限购了,又推动河北保定、涿州市场大涨,这种冷冻的挤出效应,会一浪一浪传递出去,结果适得其反。所以,房地产一城一策的提法,是有问题的。另外是要供给和需求一起冷冻,房地产和金融支持一起冷冻才行。现在房地产冷却主要靠不让买,但是房地产开发却依旧增量不小,市场化的房子供应在,就能够找到各种方法引流资本产生交易,导致冷冻结果失灵。

  那么,冷冻政策的问题,或者缺陷是什么呢?我看有两点。首先这是一个非市场化的手段。在经济理论中对于市场价格控制的方法,比如最高限价或者最低限价,都有清晰的论述说明难以成功,但是还没有论证过冷冻市场的问题。冷冻房地产市场,是用有形的手管理市场交易,它的极端表现形式是最终取消房地产市场,让这个领域回到计划而不是市场配置的模式去,这将对房地产产业链、金融体系产生深远的影响。

  目前“V战略”公众号“我要专家”环 节已开通,此环节可在线与专家咨询、沟通。目前在线专家有:国家经济战略专家;集团战略专家;商业模式战略专家;组织战略专家;资本战略专家;运营战略专 家;竞争战略专家;创新战略专家;成长战略专家;人才战略专家;营销战略专家;品牌战略专家;供应链战略专家;等十三类专家等待您的咨询。