凤凰网青岛评论|张百忍:不算公摊面积就能降

 机箱配件     |      2018-07-29 09:36

  所以,即便全国采取重庆模式,采用套内面积计算房价,无非再把这个价格提上去而已因为我们的土地出让时是按照整体面积来计算单价的,这就是所谓的楼面地价。

  随着中国楼市尤其是一二线城市的豪宅化趋势的强化,公摊面积其实变革的空间不大,但可以继续细化,尤其是分类产品上。

  张百忍:青岛资深房产评论员。长于八零草根族,辗转岛城乡土间。常走动于钢筋水泥之上,多思索于夜深人静之时。在媒体圈里算是比较了解房地产的,在地产圈里算是比较会写点文字的。喜欢观察这个南北差距巨大的城市的形形色色,乐于思考这个让人爱恨交加的行业的方方面面。

  而这个已经是约定俗成,再减少就出问题了,规划也通不过,比如你把楼梯做得很窄,肯定影响垂直交通。开发商在设计各种产品时基本上大差不差,购房者也是心知肚明,何况这些在销售时还都有公示,所以,公摊面积在中国房地产届实际上不是什么问题。

  据说,这两天新华社又“发火”了,怒斥为何全世界只有中国房子有公摊面积?怒斥《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,笔者看过文章后,颇有感慨。

  其实关于房屋公摊面积的问题引起争论,这倒是好事,有利于正本清源,让大家认识清楚这个房地产领域与每个人都息息相关的重要问题。

  重庆和成都很多楼盘也是以偷面积著称,所以,仅就此一点,南方很多城市比北方便宜的多,这让很多去南方考察房地产的北方地产人眼热,但在家乡死板的规划局面前,也是无可奈何。

  这样的零公摊户型当然有利于购房者,但国土部门哪怕供暖部门都不同意了,也不可能大面积铺开实施。国土局出让的土地规定让开发商建一万平,开发商多出了两千平,有关部门能干么?

  当有些时候计算面积涉及公共利益的时候,为了避免争议,大家也清楚的按照实得面积来计算,比如冬天的取暖面积,这个公共部分其实是不消耗的,所以你收多了住户不干。 也有些地区非要按整体面积算,无非就是把单价降低,按照套内面积再换算回去,大家便能接受了。

  因为公摊面积是销售的抗性因素,购房者谁都希望得到更大的实得面积,所以开发商其实已经做了一些拆解公摊的动作,尤其是南方很多城市。比如深圳广州等地楼市,普遍存在的赠送面积,很多楼盘直接宣称零公摊,尤其是很多别墅产品,赠送面积比实得面积还大,而高层偷出的规划外面积也是很多。

  从定义可以看出,公摊面积是一个完善的房地产商品所必须拥有的组成部分,尤其是高层房屋,需要各种因素更多,必须有这些因素作为支撑,少了一样都不行,否则房子就成了一个没有相关功能的废品,实际使用时就会出现各种问题。

  就青岛本地而言,笔者见过的高层形态偷面积楼盘可谓凤毛麟角,万科刚进市区的金色城品一期偷了不少面积,很快被规划局叫去谈话,后期再也没有了。市区楼盘唯有和达家的和城和中心城能多出那么一小间来。而郊区,也只有珊瑚湾一期了。

  综上所述,公摊其实少不了,也没必要少,因为人们越来越追求居住的舒适性,从洋房普遍加电梯就可以看出来这一趋势。人们需要的是让公摊面积变得更加规范和安全,不要再出现高密52%公摊比例的奇葩楼盘才是根本。

  据说,这两天新华社又“发火”了,怒斥为何全世界只有中国房子有公摊面积?怒斥《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,笔者看过文章后,颇有感慨。

  就房地产的实际产品而言,因为容积率的不同,产生的公摊是不同的,别墅最低,也就百分之十(算上赠送面积,几乎为零),一般多层也就是百分之十五,小高层百分二十左右,高层百分之二十五上下,超高层尤其是塔楼甚至会达到百分之三十。

  开发商当然不希望建设太多的公摊,因为这既需要钱,又不是卖点,会让购房者产生抗性,但如果理性考虑,这都是构成完整房屋的强制性因素,虽然不能用来直接居住,但有居住所需的配套功能,必须具备。

  有人建议其他省市学习重庆市,以套内面积来计算房屋价格,好像这样就可以降低房价,但实际上这是不现实的,重庆房价一直以来比较便宜,除了它是西部后发城市之外,是黄奇帆同志主政十五年的坚守,是他储备大量土地且以较低的价格充足供应市场,使得十多年来供需平衡,这才是关键因素。

  公摊面积定义很简单,就是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

  笔者几年前在深圳郊区见过30平的高层大阳台赠送,再比如一个89平高层户型,在京沪只能是套二,深圳就有这个面积的套四户型,其他两个房间无非就会偷出来的面积,这当然也是降低房价的一种方法,就是有赖当地规划部门的睁一只眼闭一只眼而已。

  尤其是一些高层豪宅产品,要求洋房也要带电梯,要求做到一梯一户,要求有亮堂的入户大堂,要求足够多的地下空间,要求值班警卫室也要气派,这些虽然增加了公摊面积,但同时也增加了居住的舒适性,所以富豪们还是愿意买单。

  房屋面积和价格计算,其实要不要公摊都是一样的,无非成本是摊到整体面积还是套内面积的问题,这和毛坯房和装修房的定价是一样的,羊毛出在羊身上,这个成本是跑不掉的。